Haus zu verschenken

Fest steht: Es wird sich etwas ändern bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Nur was und wann - das ist nach wie vor unklar und das verunsichert viele Immobilienbesitzer.

In manchen Fällen kann es durchaus Sinn machen, ein Haus oder eine Wohnung jetzt noch den Nachkommen zu schenken, um Steuern zu sparen, sagen Experten. Aber das sollte immer im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.

Notwendig werden die Neuregelungen im Erbschaftssteuerrecht durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Es kippte die bisherige Praxis, nach der Immobilien im Erb- und Schenkungsfall nicht nach ihrem Verkehrswert, sondern nur nach dem sogenannten Steuerwert erfasst werden. Er liegt im Bundesdurchschnitt bei 50 bis 60 Prozent des tatsächlichen Wertes - entsprechend niedriger ist auch die Erbschaftssteuer. Dieser Bonus ist verfassungswidrig, monierten die Richter und verlangten eine steuerliche Gleichstellung von Immobilien mit anderen Vermögenswerten. Bis Ende 2008 muss das Urteil umgesetzt werden. Immobilien werden dann nach ihrem tatsächlichen Wert besteuert.

Derzeit laufen in der Regierungskoalition die Beratungen über die Ausgestaltung. "Vermutlich werden die Freibeträge für die engste Familie steigen und die Steuersätze leicht sinken", sagt Erbrechtsfachanwalt Anton Steiner aus München, Vorstandsmitglied im "Deutschen Forum für Erbrecht". Momentan bleiben Erbschaften und Schenkungen an Kinder bis zu einer Höhe von 205 000 Euro steuerfrei. Alle zehn Jahre kann man den Freibetrag in Anspruch nehmen. Je entfernter die Verwandtschaft, umso niedriger ist der steuerfreie Anteil. Bei Geschwistern, Neffen und Nichten liegt er beispielsweise nur noch bei 10 300 Euro. Der Steuersatz berechnet sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erbanteils. Außerdem wird auch hier nach dem Verwandtschaftsverhältnis unterschieden.

Künftig könnten also für eine geerbte Immobilie deutlich höhere Steuern fällig werden. "In einem solchem Fall macht es sicher Sinn, sie jetzt noch an die Nachkommen weiterzugeben, bevor das neue Recht in Kraft tritt", sagt Steiner. Dennoch besteht kein Grund zur Hektik: "Für die meisten Hausbesitzer wird sich kaum etwas ändern", sagt der Erbrechtsexperte, der auch einen aktuellen Ratgeber zum Thema verfasst hat ("Steuergünstig schenken und vererben", 10,00 Euro, zu beziehen über erbrechtsforum.de).

Überall dort, wo die Immobilienpreise eher niedrig sind, "ist die Differenz zwischen Verkehrswert und Steuerwert so gering, dass sie sich bei der Berechnung der Steuer kaum auswirkt", erläutert Steiner. Außerdem liege dort der Wert des Hauses meist ohnehin innerhalb der Freibeträge. In teuren Regionen - "beispielsweise im Raum München oder im Rhein-Main-Gebiet" - kann die Neuregelung für Erben dagegen deutlich spürbar werden.

"Dennoch sollten Immobilienbesitzer auch dort ihr Haus nicht leichtfertig verschenken, nur damit die Nachkommen Steuern sparen", betont Steiner. In Beratungsgesprächen empfiehlt er nur dann eine Weitergabe, "wenn man sich sicher ist, dass man den Besitz nicht zur Finanzierung seines Lebensstandards benötigt". Oft lasse sich beispielsweise ein Platz im Pflegeheim nur mit dem Verkauf von Haus oder Wohnung bezahlen. "Wenn der Besitz dann schon verschenkt ist, steht man ohne finanzielles Polster da", sagt der Fachanwalt.

Reicht das Vermögen aus, um die Immobilie guten Gewissens zu verschenken, muss auf jeden Fall ein sorgfältig ausgestalteter Vertrag her. Wichtiges Element ist der sogenannte Nießbrauch und damit "das Recht, die Nutzungen aus dem Vermögen zu ziehen", erläutert Steiner. Im Unterschied zum reinen Wohnrecht behält man damit auch das Recht zur Vermietung und den Zugriff auf Mieteinnahmen. Außerdem sollte man sich ein Rückrufsrecht beispielsweise für den Fall einräumen lassen, dass der Beschenkte Insolvenz anmelden muss - oder sich scheiden lässt und die Immobilien Gegenstand der finanziellen Auseinandersetzung werden könnte.

Und noch etwas gibt Anton Steiner zu bedenken: Bei der Weitergabe einer Immobilie muss nicht nur juristisch alles mit rechten Dingen zugehen. "Mit einem Haus sind oft auch sehr starke Emotionen und persönliche Dinge verbunden", sagt er. Verschenken sollte man es deshalb nur, "wenn man selbst dazu bereit ist und die Familienverhältnisse passen".

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